In caso di cessione dell’azienda, la successione nel contratto di locazione (sublocazione o cessione) prevista dall’art. 36 legge n. 392/1978 non opera automaticamente ex lege, ma richiede che l’originario conduttore manifesti la volontà di avvalersene mediante la comunicazione al locatore.
Decisione: Ordinanza n. 14643/2017 Cassazione Civile – Sezione III
Classificazione: Civile, Commerciale, Immobiliare, Locazioni
Il caso.
L’originaria conduttrice D di un immobile in locazione ad uso non abitativo cedeva l’azienda e il contratto di locazione a altra società M, la quale a sua volta affittava l’azienda a terzi P.
L’affittuaria P dell’azienda, per rimediare all’intimazione di sfratto per morosità notificata alla loro concedente società M, si accordavano con i proprietari che sarebbe stata considerata come subentrante nel contratto di locazione, con contestuale rideterminazione retroattiva del canone di locazione.
La società M comunicava ai proprietari il subentro nel contratto di locazione della ulteriore società R, la quale successivamente risolveva il contratto con la società M e le restituiva l’immobile.
Il Tribunale condannava la società M morosa al rilascio del bene, poi effeftivamente restituito ai proprietari.
I proprietari agivano nei confronti degli ex soci illimitatamente responsabili della originaria società conduttrice D – nel frattempo cancellata dal registro delle imprese – per recuperare i canoni insoluti.
Su opposizione degli ingiunti, il Tribunale revocava il decreto ingiuntivo, ma la Corte di Appello riformava integralmente la decisione e li condannava a pagare a titolo di canoni insoluti dalla cessionaria dell’azienda M.
Gli ex soci condannati al pagamento ricorrono per la cassazione della pronuncia del giudice di appello.
La decisione.
La Suprema Corte esamina il ricorso e si rifà all’accertamento dei fatti operato dalla Corte territoriale: «secondo quanto emerge dalla sentenza d’appello, in realtà vi è stata un’unica cessione d’azienda – quella dalla società D alla società M – mentre sia la società P, dapprima, sia la società R, dopo, sono state mere affittuarie dell’azienda che la M aveva acquisito dalla D; tale ricostruzione delle vicende che hanno riguardato il contratto di locazione oggetto del giudizio non risulta contestata e, comunque, trova conferma in altra sentenza del Tribunale di Venezia che, accertata la morosità della M, condannava quest’ultima alla restituzione dell’immobile alle proprietarie, cosa effettivamente avvenuta il 14 aprile 2011; pertanto, non vi sono state né «una serie ininterrotta di cessioni sempre tutte ex art. 36 cit.» (pag. 16 del ricorso), né una novazione soggettiva del rapporto di locazione per effetto dell’accordo raggiunto fra la P e le locatrici in data 8 maggio 2007, dal momento che nel 2011 l’immobile era ancora nel possesso della M, come giudizialmente accertato in altra causa».
Da quanto sopra la Cassazione trae la conclusione che «è quindi corretta la qualificazione del contratto dell’8 maggio 2007 in termini di un mero accordo transattivo mediante il quale la P, per evitare lo sfratto per morosità intimato al sub-locatore, si accollava i canoni pregressi (dal settembre del 2005) e quelli successivi, con una maggiorazione a titolo risarcitorio».
Ritiene quindi il Collegio che «nel caso in parola non si discute, come sostengono i ricorrenti, di una sorta di applicazione “a catena” dell’art. 36 I. n. 392 del 1978, bensì della responsabilità diretta della cedente l’azienda (la società D) e per essa, ormai cancellata dal registro delle imprese, i suoi soci illimitatamente responsabili) per l’inadempimento della cessionaria».
La Suprema Corte ritiene quindi tale motivo di ricorso infondato.
Osservazioni.
La Cassazione ha rigettato il ricorso principale perché il ricorrente aveva sostenuto che vi fossero plurime cessioni di azienda, ma la Suprema Corte condivide l’accertamento operato dalla Corte di Appello, la quale aveva accertato che in realtà vi era stata un’unica cessione di azienda – quella iniziale- mentre gli altri soggetti erano meri affittuari dell’azienda. che la M aveva acquisito dalla D.
Sembra di capire che la Cassazione non abbia però preso in considerazione il dettato della disposizione: l’art. 36 della L. 392/1978 prevede la cessione del contratto di locazione anche nel caso di locazione (rectius, affitto) dell’azienda, e non solo nel caso di cessione della stessa.
Da notare che la successione nel contratto di locazione (sublocazione o cessione) non opera automaticamente ex lege, ma richiede che l’originario conduttore manifesti la volontà di avvalersene mediante la comunicazione al locatore.
Disposizioni rilevanti.
LEGGE 27 luglio 1978, n. 392
Disciplina delle locazioni di immobili urbani
Art. 36 – Sublocazione e cessione del contratto di locazione
Il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purchè venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte.
Le indennità previste dall’articolo 34 sono liquidate a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione.