di Fulvio Conti Guglia. Nell’illecito lottizzatorio, non può ritenersi assiomaticamente sussistente la buona fede dell’acquirente per il solo fatto che si sia rivolto ad un notaio quale pubblico ufficiale rogante. Le parti stipulanti, infatti, proprio al fine specifico di non fare emergere elementi indiziari di uno scopo lottizzatorio dell’attività negoziale, potrebbero rendere dichiarazioni non veritiere, surrettiziamente incomplete o nebulose, oppure produrre documentazione parziale e non corrispondente alla realtà. Lo stesso notaio potrebbe concorrere alla lottizzazione abusiva, sia contribuendo con la propria condotta alla realizzazione dell’evento illecito (facendo proprio il fine degli autori del reato, magari anche con attiva induzione propiziatoria) sia per violazione del dovere della normale diligenza professionale media esigibile ai sensi dell’art. 1176 cod. civ., comma 2.
Pertanto, l’intervento del notaio non garantisce una sorta di “ripulitura giuridica” della originaria illegalità dell’immobile abusivo, permettendo che esso resti definitivamente radicato sul territorio, né può consentire all’acquirente di godere di un acquisto dolosamente o colposamente attuato in ordine ad un bene di provenienza illecita ed al costruttore abusivo di conseguire, comunque, il suo illecito fine di lucro. Argomentandosi in senso difforme lo scempio territoriale, che è intollerabile perché perpetrato in violazione anche dei doveri di solidarietà sociale di cui all’art. 2 Cost., diventerebbe praticamente intoccabile e la cultura dell’illegalità diventerebbe diritto acquisito. Sicché, a fronte dell’apparenza del requisito formale della commerciabilità del bene, emergente dalle dichiarazioni di rito della parte venditrice che assevera titolo abilitativo e provenienza dell’immobile, il notaio deve preoccuparsi che l’atto non nasca invalido o invalidabile e che lo stesso strumento riduca al massimo i rischi dell’emergenza di liti interpretative tra le parti. Spetta al notaio, dunque, l’esame puntuale della documentazione storica dell’immobile, per la completa tranquillità di non rischiare la invalidità dell’atto: egli, quale privato esercente di pubbliche funzioni, deve assumere una pregnante funzione di controllo documentale, sussistendo un interesse generale da tutelare oltre quello delle parti costituite in atto.
Le conclusioni sopra riportate sono in sintonia con le regole di condotta dettate dai Protocolli dell’Attività Notarile – Regola n. 13, ove viene testualmente enunciato:
– che la prestazione del notaio dovrà essere finalizzata non solo ad assicurare il rispetto dei requisiti formali necessari ai fini della validità degli atti, ma anche ad evitare che l’atto notarile costituisca elemento per la realizzazione di lottizzazioni abusive, anche quale elemento inserito in un procedimento progressivo e complesso di realizzazione della fattispecie abusiva;
– che il ruolo del notaio dovrà essere diretto, altresì, a colmare la presumibile asimmetria informativa delle parti in una materia complessa quale è quella urbanistica ed edilizia;
– che eventuali vizi nei requisiti attinenti la validità degli atti non sono rilevabili da una mera visura delle note di trascrizione, ma richiedono un esame dei titoli di provenienza. Alla stregua di tali considerazioni la Regola n. 13 prescrive al notaio l’osservanza delle seguenti condotte:
– informare le parti sulle conseguenze giuridiche legate al fenomeno della lottizzazione abusiva di terreni a scopo edificatorio, sia materiale che negoziale, nei casi in cui l’operazione presenti elementi di incongruità in relazione agli elementi che possono evincersi dalla definizione di lottizzazione abusiva riportata nell’art. 30, comma 1 cit. T.U. sull’edilizia (D.P.R. 380 del 2001);
– astenersi dal prestare qualunque contributo attivo e consapevole all’altrui illecita attività finalizzata al suddetto scopo;
– presentare o trasmettere, senza ritardo, al pubblico ministero o a un ufficiale di polizia giudiziaria, denunzia scritta in tutti i casi in cui, sulla base degli elementi indicati nel cit. DPR. n. 380 del 2001, art. 30 emerga il sospetto di una lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio.
Estratto dalla rivista on line www.AmbienteDiritto.it
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