In un momento di crisi estrema, la scure dell’Imu colpisce oltre i terreni incolti anche i fabbricati inagibili e che pertanto non idonei a produrre reddito. Sicchè, gli immobili inagibili di conseguenza inabitabili, pagheranno l’IMU con un base imponibile del 50% (articolo 13, comma 3 del Dl 201/2011, convertito nella legge 214/2011 e modificato dalla legge 44/2012).Ai presupposti dell’inagibilità o dell’inabitabilità, deve poi aggiungersi un terzo requisito per abbattere la base imponibile, l’inutilizzabilità “reale” del fabbricato (circostanza desumibile dai consumi di acqua e luce).
Per i fabbricati destinati alla vendita dalle imprese costruttrici, dalla lettura dell’articolo 13 comma 9-bis dello stesso Dl 201/2011, si trae i Comuni possono prevedere riduzioni di aliquota fino allo 0,38%, se le unità immobiliari non siano locate. Così, per ottenere la riduzioni Imu i fabbricati non devono produrre alcun reddito.
Ma non è tanto semplice l’ottenimento della riduzione della base imponibile al 50%, infatti, è necessaria una documentazione dell’Ufficio tecnico comunale (Cassazione, sentenza 661/2005), con perizia a carico del proprietario. In alternativa, basta una dichiarazione sostitutiva come previsto dall’articolo 48 del Dpr 445/2000 (con dichiarazioni mendaci punite come falso ideologico).
La mancata manutenzione o la mera negligenza, (ultima parte della lettera b) del comma 3 dell’art. 13), non è l’escamotage per eludere o abbassare la base imponibile.
Il dissesto totale priva il fabbricato di attitudine contributiva Imu, ma la giurisprudenza sopperisce nelle definizioni di inagibilità e rudere attraverso la Cassazione e il Consiglio di Stato. Sembra chiaro, ma anche qui non mancano le distinzioni: un manufatto collabente (cioè poco più di un rudere) ma ancora in piedi, non produce reddito Imu; un manufatto già quasi raso al suolo, con poche file di mattoni fuori terra, va invece valutato come area edificabile (Cassazione, sentenza n.4308/2010). Lo stesso principio è applicato anche nell’urbanistica, in tema di diritti alla ricostruzione: l’edifico dissestato può essere ristrutturato a parità di volumi ma se il dissesto ha reso illeggibile la struttura preesistente l’immobile perde di valore edificatorio e l’area può essere considerata inedificabile (Consiglio di Stato, sentenza n.1731/2010).
Eccezioni alle regole si hanno per le zone colpite dai recenti eventi sismici, infatti, sussiste una sospensione locale del pagamento di imposte. Dovuta essenzialmente, all’incertezza del regime statico dei fabbricati può giustificare atteggiamenti prudenziali, soprattutto nei casi in cui non vi è, di fatto, utilizzazione abitativa. Per il periodo antecedente il sisma, l’Imu andrà versata (vale infatti il criterio dei mesi di godimento), con irretroattività delle modifiche catastali.