Mentre nel caso di unica cessione del contratto di locazione contestualmente al trasferimento dell’azienda – senza il consenso del locatore – sussiste una responsabilità sussidiaria del cedente, nell’ipotesi di trasferimenti plurimi a cascata i cedenti sono legati da un vincolo di corresponsabilità e rispondono in solido per gli inadempimenti del conduttore.
Sotto il profilo processuale, i cedenti sono litisconsorzi facoltativi e non necessari.
Decisione: Ordinanza n. 13706/2017 Cassazione Civile – Sezione III
Classificazione: Civile, Commerciale, Immobiliare
Il caso.
I locatori di un immobile ad uso commerciale proponevano intimazione di sfratto per morosità nei confronti del conduttore originario e dei conduttori subentrati a seguito di due cessioni di azienda, avvenute con contestuale cessione del contratto di locazione ex art. 36 della Legge n. 392/1978.
Il Tribunale dichiarava risolto il contratto di locazione per inadempimento dell’ultimo conduttore e rigettava le domande nei confronti degli altri convenuti.
Il conduttore condannato proponeva appello notificandolo agli eredi del conduttore originario (deceduto prima dell’intimazione), uno dei quali si costituiva nel procedimento di impugnazione invocando l’inesistenza della notifica dell’intimazione di sfratto e, di conseguenza, dell’intero processo.
La Corte di Appello dichiarava l’inesistenza della sentenza di primo grado pronunciata nei confronti del conduttore originario, già deceduto al momento della proposizione della domanda, e rimetteva la causa al giudice di primo grado.
I locatori ricorrono in Cassazione lamentando che tra i convenuti sussisteva litisconsorzio facoltativo, e non necessario.
La Suprema Corte accoglie il ricorso e rinvia alla Corte di Appello per una nuova decisione.
La decisione.
Il Collegio anzitutto precisa che «in caso di cessione del contratto di locazione (contestualmente a quella dell’azienda) effettuata ai sensi dell’art. 36 della legge n. 392 del 1978 senza il consenso del locatore, tra il cedente e il cessionario divenuto successivo conduttore dell’immobile esiste un vincolo di responsabilità sussidiaria, contraddistinta dal mero «beneficium ordinis», che consente, perciò, al locatore di rivolgersi al cedente, con la proposizione delle relative azioni giudiziali per il soddisfacimento delle obbligazioni inerenti il suddetto contratto, solo dopo che si sia consumato l’inadempimento del cessionario nuovo conduttore, nei cui confronti è necessaria la preventiva richiesta di adempimento mediante la semplice modalità della messa in mora».
Ma la responsabilità sussidiaria opera quando c’è un’unica cessione di azienda e del contratto.
Infatti, la Cassazione, richiamando precedenti decisione, afferma che «Siffatto vincolo di responsabilità sussidiaria, nei termini e con gli effetti descritti, opera tuttavia quando vi sia una unica cessione di azienda e di contratto; nell’ipotesi invece di plurime cessioni “a catena”, caratterizzate ciascuna dalla dichiarazione di non liberazione dei distinti cedenti, viene a configurarsi tra tutti i cedenti “intermedi” del contratto stesso (compreso il primo) un vincolo di corresponsabilità, rispetto al quale, in assenza di qualsivoglia limitazione ex lege, deve ritenersi normalmente applicabile la regola generale della presunzione di solidarietà (prevista dall’art. 1294 cod. civ.), in virtù della quale tutti i cedenti (a loro volta cessionari) non liberati dal locatore risponderanno, in solido tra loro, dell’obbligazione inadempiuta dall’attuale conduttore (con diffusa argomentazione, Cass. 20/04/2007, n. 9486; conformi Cass. 11/11/2011, n. 23357; Cass. 12/11/2015, n. 23111)».
Da questo principio consegue la configurabilità del litisconsorzio facoltativo, che comporta rapporti scindibili sotto il profilo processuale: il Collegio afferma che «la illustrata struttura della coobbligazione solidale tra i conduttori convenuti in lite, escluso ogni rapporto di dipendenza o di subordinazione tra le posizioni degli stessi (escluso cioè che la responsabilità dell’un conduttore presupponga o consegua alla responsabilità dell’altro), determina l’autonomia delle domande cumulativamente proposte nei confronti degli stessi, impedendo la configurabilità di un rapporto unico ed inscinidbile Si versa, cioè, in una tipica fattispecie di litisconsorzio facoltativo con rapporti processualmente scindibili».
A conferma di quanto sopra, la Suprema Corte si rifà ad altre decisioni: «con specifico riferimento alla cessione del contratto di locazione correlata alla cessione di azienda, si è espressa, in maniera reiterata, questa Corte, univoca nell’affermare che sussiste litisconsorzio necessario tra cedente, cessionario e ceduto soltanto quando siano in questione l’avvenuta conclusione, validità ed efficacia del contratto di cessione, ma non quando si controverta unicamente delle vicende del rapporto, potendo in questo caso il locatore esperire separate e distinte azioni nei riguardi dei soggetti tra loro obbligati in solido (ex plurimis, Cass. 09/12/1997, n. 12454; Cass. 29/11/1993, n. 11847; Cass. 31.03.1987, n. 3102)».
E quindi censura l’operato della Corte d’Appello: «La sentenza impugnata va pertanto cassata, con rinvio alla Corte di Appello di Messina, in diversa composizione, la quale, attenendosi agli enunciati principi di diritto, valuterà in maniera distinta (e scindendo le relative posizioni) i rapporti processuali correnti tra i vari contraddittori».
Osservazioni.
Quando, in occasione del trasferimento dell’azienda, viene ceduto anche il contratto di locazione ex art. 36 Legge n. 392/1978 senza il consenso del locatore, nel caso di cessioni plurime a cascata tutti i cedenti non liberati dallo stesso sono responsabili in solido (nei confronti del locatore) per le obbligazioni inadempiute dall’attuale conduttore.
Questo comporta che non sussistendo un’ipotesi di litisconsorzio necessario, ma bensì facoltativo, i rapporti processuali sono scindibili e quindi le domande cumulativamente proposte sono scindibili, e il difetto di regolare instaurazione del contraddittorio nei confronti di uno dei convenuti non inficia la pronuncia nei confronti degli altri.
Giurisprudenza rilevante.
Cass. 9486/2007
Cass. 23357/2011
Cass. 23111/2015
Cass. 12454/2007
Cass. 11847/1993
Cass. 3102/1987
Disposizioni rilevanti.
LEGGE 27 luglio 1978, n. 392
Disciplina delle locazioni di immobili urbani.
Art. 36 – Sublocazione e cessione del contratto di locazione
Il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purchè venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte.
Le indennità previste dall’articolo 34 sono liquidate a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione.