Dopo la soppressione del ruolo dei mediatori, la provvigione solo agli agenti immobiliari iscritti nel registro imprese o nei repertori della Camera di Commercio
Decisione: Sentenza n. 1313/2017 del 08.06.2017 – Tribunale di Treviso
Classificazione: Civile, Immobiliare
Massima:
Per i rapporti di mediazione previsti dal Decreto Legislativo n. 59/2010, hanno diritto alla provvigione solo i mediatori iscritti nei registri delle imprese o nei repertori tenuti dalla Camera di Commercio a seguito di iscrizione dopo segnalazione di inizio attività di mediazione.
Osservazioni.
La pronuncia del Tribunale si riferisce a un caso in cui l’acquirente, dopo aver ricevuto documenti e informazioni dal mediatore, si era messo direttamente in contatto con la parte venditrice dalla quale ha acquistato un altro immobile situato nella stessa struttura ma in posizione differente.
Il Tribunale ha però statuito che anche in tal caso ricorre il nesso di causalità tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare perché gli immobili erano differenti solo per la loro posizione e per la dimensione della pertinenza.
Conseguentemente, le provvigioni al mediatore erano dovute.
Giurisprudenza rilevante.
Cass. 762/2014
Disposizioni rilevanti.
Codice Civile
CAPO XI Della mediazione
Art. 1754 – Mediatore
E’ mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.
Art. 1755 – Provvigione
Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento.
La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.
Art. 1755 – Rimborso delle spese
Salvo patti o usi contrari, il mediatore ha diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite anche se l’affare non è stato concluso.
Art. 1757 Provvigione nei contratti condizionali o invalidi
Se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione.
Se il contratto è sottoposto a condizione risolutiva, il diritto alla provvigione non viene meno col verificarsi della condizione.
La disposizione del comma precedente si applica anche quando il contratto è annullabile o rescindibile, se il mediatore non conosceva la causa d’invalidità.
Art. 1758 – Pluralità di mediatori
Se l’affare è concluso per l’intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto a una quota della provvigione.
Art. 1759 – Responsabilità del mediatore
Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso.
Il mediatore risponde dell’autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell’ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite.
Art. 1760 – Obblighi del mediatore professionale
Il mediatore professionale in affari su merci o su titoli deve:
1) conservare i campioni delle merci vendute sopra campione, finchè sussista la possibilità di controversia, sull’identità della merce;
2) rilasciare al compratore una lista firmata dei titoli negoziati, con l’indicazione della serie e del numero;
3) annotare su apposito libro gli estremi essenziali del contratto che si stipula col suo intervento e rilasciare alle parti copia da lui sottoscritta di ogni annotazione.
Art. 1761 – Rappresentanza del mediatore
Il mediatore può essere incaricato da una delle parti di rappresentarla negli atti relativi all’esecuzione del contratto concluso con il suo intervento.
Art. 1762 – Contraente non nominato
Il mediatore che non manifesta a un contraente il nome dell’altro risponde dell’esecuzione del contratto e, quando lo ha eseguito, subentra nei diritti verso il contraente non nominato.
Se dopo la conclusione del contratto il contraente non nominato si manifesta all’altra parte o è nominato dal mediatore, ciascuno dei contraenti può agire direttamente contro l’altro, ferma restando la responsabilità del mediatore.
Art. 1763 – Fideiussione del mediatore
Il mediatore può prestare fideiussione per una delle parti.
Art. 1764 – Sanzioni
Il mediatore che non adempie gli obblighi imposti dall’art. 1760 è punito con l’ammenda da lire cinquanta a lire cinquemila.
Nei casi più gravi può essere aggiunta la sospensione dalla professione fino a sei mesi.
Alle stesse pene è soggetto il mediatore che presta la sua attività nell’interesse di persona notoriamente insolvente o della quale conosce lo stato d’incapacità.
Art. 1765 – Leggi speciali
Sono salve le disposizioni delle leggi speciali.
LEGGE 3 febbraio 1989, n. 39
Modifiche ed integrazioni alla legge 21 marzo 1958, n. 253, concernente la disciplina della professione di mediatore
Art. 2
1. Presso ciascuna camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura è istituito un ruolo degli agenti di affari in mediazione, nel quale devono iscriversi coloro che svolgono o intendono svolgere l’attività di mediazione, anche se esercitata in modo discontinuo o occasionale.
2. Il ruolo è distinto in tre sezioni: una per gli agenti immobiliari, una per gli agenti merceologici ed una per gli agenti muniti di mandato a titolo oneroso, salvo ulteriori distinzioni in relazione a specifiche attività di mediazione da stabilire con il regolamento di cui all’articolo 11.
3. Per ottenere l’iscrizione nel ruolo gli interessati devono:
a) essere cittadini italiani o cittadini di uno degli Stati membri della Comunità economica europea, ovvero stranieri residenti nel territorio della Repubblica italiana e avere raggiunto la maggiore età;
b) avere il godimento dei diritti civili;
c) risiedere nella circoscrizione della camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura nel cui ruolo intendono iscriversi;
d) aver assolto agli impegni derivanti dalle norme relative agli obblighi scolastici vigenti al momento della loro età scolare;
e) avere conseguito un diploma di scuola secondaria di secondo grado, avere frequentato un corso di formazione ed avere superato un esame diretto ad accertare l’attitudine e la capacità professionale dell’aspirante in relazione al ramo di mediazione prescelto, oppure avere conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado ed avere effettuato un periodo di pratica di almeno dodici mesi continuativi con l’obbligo di frequenza di uno specifico corso di formazione professionale. Le modalità e le caratteristiche del titolo di formazione, dell’esame e quelle della tenuta del registro dei praticanti sono determinate con decreto del Ministro dell’industria, del commercio e dell’artigianato;
f) salvo che non sia intervenuta la riabilitazione, non essere stati sottoposti a misure di prevenzione, divenute definitive, a norma delle leggi 27 dicembre 1956, n. 1423; 10 febbraio 1962, n. 57, 31 maggio 1965, n. 575; 13 settembre 1982, n. 646; non essere incorsi in reati puniti con la reclusione ai sensi dell’articolo 116 del regio decreto 21 dicembre 1933, n. 1736, e successive modificazioni; non essere interdetti o inabilitati, falliti, condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, la economia pubblica, l’industria ed il commercio, ovvero per delitto di omicidio volontario, furto, rapina, estorsione, truffa, appropriazione indebita, ricettazione, emissione di assegni a vuoto e per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commini la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni.
4. L’iscrizione al ruolo deve essere richiesta anche se l’attività viene esercitata in modo occasionale o discontinuo, da coloro che svolgono, su mandato a titolo oneroso, attività per la conclusione di affari relativi ad immobili od aziende.
AGGIORNAMENTI:
1) Il Decreto 21 dicembre 1990, n. 452, ha disposto (con l’art. 3, comma 1) che il ruolo di cui al presente articolo è distinto nelle seguenti sezioni:
a) agenti immobiliari;
b) agenti merceologici;
c) agenti con mandato a titolo oneroso;
d) agenti in servizi vari.
2) Il D.Lgs. 26 marzo 2010, n. 59 ha disposto (con l’art. 73, comma 1) che è soppresso il ruolo di cui all’art. 2 della presente legge.
Art. 3
1. L’iscrizione nel ruolo abilita all’esercizio dell’attività di mediazione su tutto il territorio della Repubblica, nonché a svolgere ogni attività complementare o necessaria per la conclusione dell’affare.
2. L’iscrizione nel ruolo è a titolo personale; l’iscritto non può delegare le funzioni relative all’esercizio della mediazione, se non ad altro agente di affari in mediazione iscritto nel ruolo.
3. Agli agenti immobiliari iscritti nell’apposita sezione del ruolo possono essere affidati incarichi di perizie e consulenza tecnica in materia immobiliare da parte di enti pubblici.
4. Essi hanno titolo per essere inclusi nel ruolo dei periti e degli esperti, tenuto dalle camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura, nonché negli elenchi dei consulenti tecnici presso i tribunali.
5. Tutti coloro che esercitano, a qualsiasi titolo, le attività disciplinate dalla presente legge per conto di imprese organizzate, anche in forma societaria, per l’esercizio dell’attività di mediazione debbono essere iscritti nel ruolo.
5-bis. Per l’esercizio della professione di mediatore deve essere prestata idonea garanzia assicurativa a copertura dei rischi professionali ed a tutela dei clienti.
Art. 4
1. Presso il Ministero dell’industria, del commercio e dell’artigianato è istituita la commissione centrale per l’esame dei ricorsi degli agenti di affari in mediazione e per la definizione delle materie e delle modalità degli esami di cui all’articolo 2.
2. La commissione centrale è nominata con decreto del Ministro dell’industria, del commercio e dell’artigianato ed è composta da:
a) un rappresentante del Ministero dell’industria, del commercio e dell’artigianato, che la presiede;
b) un rappresentante del Ministero del commercio con l’estero;
c) un rappresentante delle regioni, designato dalla commissione interregionale di cui all’articolo 13 della legge 16 maggio 1970, n. 281;
d) un rappresentante del Ministero di grazia e giustizia;
e) un rappresentante del Ministero dell’agricoltura e delle foreste;
f) un rappresentante del Ministero dei lavori pubblici;
g) tre membri designati rispettivamente dalle organizzazioni più rappresentative, a livello nazionale, del commercio, dell’agricoltura e dell’industria;
h) un rappresentante delle camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura designato dalla Unione italiana delle camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura;
i) sette rappresentanti dei mediatori scelti tra le persone designate dalle associazioni sindacali nazionali di categoria, per i mediatori immobiliari e per gli agenti merceologici.
3. La commissione dura in carica quattro anni; i membri svolgono il loro incarico in forma gratuita e possono essere riconfermati.
4. La commissione nomina al suo interno un vicepresidente; le funzioni di segretario sono esercitate da un funzionario del Ministero dell’industria, del commercio e dell’artigianato.
5. Per ciascun componente effettivo della commissione è nominato un membro supplente con gli stessi criteri stabiliti per la nomina dei membri effettivi. 3
AGGIORNAMENTO: Il D.L. 4 luglio 2006, n. 223, convertito, con modificazioni, dalla L. 4 agosto 2006, n. 248, ha disposto (con l’art. 11, comma 2) che è soppressa la commissione istituita dal presente articolo. Le relative funzioni sono svolte dal Ministero dello sviluppo economico.
Art. 5
1. Per l’esercizio dell’attività disciplinata dai precedenti articoli, compreso l’espletamento delle pratiche necessarie ed opportune per la gestione o la conclusione dell’affare, non è richiesta la licenza prevista dall’articolo 115 del testo unico delle leggi di pubblica sicurezza, approvato con regio decreto 18 giugno 1931, n. 773.
2. La licenza di cui al comma 1 non abilita all’esercizio dell’attività di mediazione.
3. L’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile:
a) con l’attività svolta in qualità di dipendente da persone, società o enti, privati e pubblici, ad esclusione delle imprese di mediazione;
b) con l’esercizio di attività imprenditoriali e professionali, escluse quelle di mediazione comunque esercitate.
4. Il mediatore che per l’esercizio della propria attività si avvalga di moduli o formulari, nei quali siano indicate le condizioni del contratto, deve preventivamente depositarne copia presso la commissione di cui all’articolo 7.
Art. 6
1. Hanno diritto alla provvigione soltanto coloro che sono iscritti nei ruoli.
2. La misura delle provvigioni e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, sono determinate dalle giunte camerali, sentito il parere della commissione provinciale di cui all’articolo 7 e tenendo conto degli usi locali.
DECRETO LEGISLATIVO 26 marzo 2010, n. 59
Attuazione della direttiva 2006/123/CE relativa ai servizi nel mercato interno
Titolo II (Disposizioni relative ad alcuni procedimenti di competenza del Ministero dello sviluppo economico)
Art. 73 – Attività di intermediazione commerciale e di affari
1. E’ soppresso il ruolo di cui all’articolo 2 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, e successive modificazioni.
2. Le attività disciplinate dalla legge 3 febbraio 1989, n. 39, sono soggette a segnalazione certificata di inizio di attività, da presentare alla Camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura per il tramite dello sportello unico del comune competente per territorio ai sensi dell’articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241, corredata delle autocertificazioni e delle certificazioni attestanti il possesso dei requisiti prescritti.
3. La Camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura verifica il possesso dei requisiti e iscrive i relativi dati nel registro delle imprese, se l’attività è svolta in forma di impresa, oppure nel repertorio delle notizie economiche e amministrative (REA) previsto dall’articolo 8 della legge 29 dicembre 1993, n. 580, e dall’articolo 9 del decreto del Presidente della Repubblica 7 dicembre 1995, n. 581, e successive modificazioni, assegnando ad essi la qualifica di intermediario per le diverse tipologie di attività, distintamente previste dalla legge 3 febbraio 1989, n. 39.
4. Le disposizioni del presente articolo non si applicano alle attività di agente d’affari non rietranti tra quelle disciplinate dalla legge 3 febbraio 1989, n. 39. E’ fatta salva per le attività relative al recupero di crediti, ai pubblici incanti, alle agenzie matrimoniali e di pubbliche relazioni, l’applicazione dell’articolo 115 del testo unico delle leggi di pubblica sicurezza, di cui al regio decreto 18 giugno 1931, n. 773.
5. Fermo restando quanto disposto dall’articolo 8 della legge 29 dicembre 1993, n. 580, e dal decreto del Presidente della Repubblica 7 dicembre 1995, n. 581, le iscrizioni previste dal presente decreto per i soggetti diversi dalle imprese, sono effettuate in una apposita sezione del REA ed hanno effetto dichiarativo del possesso dei requisiti abilitanti all’esercizio della relativa attività professionale.
6. Ad ogni effetto di legge, i richiami al ruolo contenuti nella legge 3 febbraio 1989, n. 39, si intendono riferiti alle iscrizioni previste dal presente articolo nel registro delle imprese o nel repertorio delle notizie economiche e amministrative (REA).
7. COMMA ABROGATO DAL D.LGS. 6 AGOSTO 2012, N. 147.