La consegna delle chiavi è condotta idonea a consentire la reimmissione nel possesso del locatore, ma la restituzione deve essere incondizionata, cioè effettiva, e determinare la concreta disponibilità del bene da parte del locatore.

Decisione: Sentenza n. 6467/2017 Cassazione Civile – Sezione III

Classificazione: Civile, Immobiliare

Il caso.

Il conduttore di un immobile in locazione ad uso diverso dall’abitativo veniva condannato in primo grado per inadempimento, per non aver pagato i canoni scaduti, relativi anche al periodo di preavviso del recesso anticipato, e aver riconsegnato le chiavi dei locali non sgombri.

Il conduttore proponeva appello e la Corte territoriale confermava la pronuncia di primo grado; propone quindi ricorso in Cassazione, ma la Suprema Corte lo respinge.

La decisione.

Per il Collegio, le doglianze del ricorrente sono infondate.

Anzitutto, il Giudice di primo grado aveva fondato la sua decisione sulla «fondata sulla distinzione tra consegna materiale delle chiavi dell’immobile locato ad uso diverso dalla abitazione ed esatto adempimento della obbligazione di rilascio dell’immobile derivante dal contratto di locazione e gravante sul conduttore ai sensi dell’art. 1590 c.c.», e anche la Corte d’Appello aveva rilevato il perdurante inadempimento del conduttore «non essendo stato posto il locatore nella piena ed incondizionata disponibilità del bene, in quanto occupato da beni di pertinenza del conduttore che ne impedivano il libero godimento».

La Cassazione ricorda che «Per giurisprudenza consolidata, la consegna al locatore da parte del conduttore delle chiavi dell’immobile locato, costituisce condotta idonea (produttiva di effetti impeditivi anche della “mora solvendi” ex art. 1220 c.c.: cfr. Corte cass. Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 1337 del 20/01/2011) a consentire la reimmissione del primo nel possesso del bene, e dunque condotta apprezzabile come adempimento satisfattivo della obbligazione “ex contractu” avente ad oggetto la restituzione del bene posta a carico del conduttore ex art. 1590 c.c. (cfr. Corte cass. Sez. 3, Sentenza n. 5270 del 05/06/1996; id. Sez. 3, Sentenza n. 5841 del 24/03/2004 che equipara la consegna delle chiavi alla incondizionata messa a disposizione del bene; id. Sez. 3, Sentenza n. 550 del 17/01/2012)».

Ma precisa anche che «altra questione -che attiene esclusivamente al piano della valutazione del merito delle risultanze istruttorie- è quella dell’accertamento in concreto se, con la consegna o messa a disposizione delle chiavi dell’immobile, possa effettivamente ritenersi immesso il locatore nella piena disponibilità e godimento dell’immobile. Ed infatti l’obbligazione di restituzione dell’immobile locato, posta a carico del conduttore dall’art. 1590 cod.civ., non si esaurisce in una qualsiasi generica messa a disposizione delle chiavi, ma richiede, per il suo esatto adempimento, un’attività consistente in una “incondizionata” restituzione del bene, vale a dire in un’effettiva immissione dell’immobile nella sfera di concreta disponibilità del locatore (cfr. Corte cass. Sez. 3 n. 5841 del 24 marzo 2004; id. Sez. 3 n. 5270 del 5 giugno 1996; id. Sez. 3, Sentenza n. 8616 del 12/04/2006)».

Con la ulteriore osservazione sul regime dell’onere della prova: «ritenuta non idonea la mera consegna delle chiavi, spettava al conduttore fornire la prova contraria dell’esatto adempimento della obbligazione di rilascio e cioè la prova che i beni rimasti nei locali non impedivano in ogni caso la facoltà di godimento e sfruttamento dell’immobile da parte del locatore».

Con la conseguenza che «pertanto, non emerge affatto il principio di diritto che vorrebbe affermare il ricorrente secondo cui la riconsegna dell’immobile ingombro di beni, arredi e suppellettili integra esatto adempimento della obbligazione ex art. 1590 c.c., dovendo essere valutato, caso per caso, se lo stato dell’immobile, del quale sono state restituite le chiavi, consenta effettivamente al locatore di disporne liberamente e pienamente».

Tra l’altro, Il Collegio osserva anche che il terzo motivo – dedotto per violazione di legge (ma, in realtà, dalla lettura della sentenza pare sia stato dedotto anche il vizio di omessa o insufficiente motivazione in ordine a un fatto decisivo controverso, ex art. 360, comma 1, n. 5) c.p.c.), avrebbe dovuto essere proposto in relazione al vizio di omessa motivazione.

In particolare, la Corte osserva che «Nella specie il Giudice di appello ha ritenuto insufficiente la mera ricezione delle chiavi da parte del locatore (avvenuta nelle more tra la pronuncia ed il deposito della sentenza dichiarativa di fallimento dello stesso) per pervenire all’accertamento di una condotta significante idonea a produrre l’effetto negoziale dell’accettazione tacita perfezionativa di un accordo solutorio del contratto di locazione, con rinuncia ai canoni dovuti per il semestre in corso».

La Cassazione rigetta quindi il ricorso.

Osservazioni.

La Corte Suprema riconferma quanto già affermato in precedenti pronunce, e cioè che sebbene la consegna delle chiavi costituisca condotta ionea a consentire la reimmissione nel possesso del locatore, l’obbligazione di restituzione non si esaurisce in una generica messa a disposizione delle chiavi, ma richiede una restituzione incondizionata, cioè effettiva, che determini la concreta disponibilità del bene da parte del locatore.

Giurisprudenza rilevante.

Cass. 5841/2004
Cass. 5270/1996
Cass. 8616/2006

Disposizioni rilevanti.

Codice Civile

Art. 1590 – Restituzione della cosa locata

Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto.

In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione.

Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà.

Le cose mobili si devono restituire nel luogo dove sono state consegnate.